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2020年房地产行业增值税实务操作疑问成绩解析
阳光财税 更新时间:2020-05-25 16:17:13 检查:395 房地产,增值税,税收筹划,

2020年房地产行业增值税实务操作疑问成绩解析

1.协作建房拿处所式可否抵扣进项税额?

根据财税【2016】36号文,房地产企业营改增后,地盘本钱可以按国土部分供给的行政事业性收据(非税支出财务单子),扣除9%,但条件早提是地盘本钱必须取得本地国土部分盖印的行政事业性收据(非税支出财务单子),假设没有行政事业性收据(非税支出财务单子),就不克不及抵扣。

对非房开公司出地盘,房地产公司出资金的协作建房,非房地产公司视同发卖,按照让渡地盘应用权计征9%的增值税,也就是说,非房地产公司与房地产公司协作建房,商定分房产或分利润,不论哪一种方法,都视同发卖交纳增值税。

2. 股权收买拿处所式可否抵扣进项税额?

股权收买是指一个公司收买另外一公司的股权,取得了被收买方的地盘,假设被收买方的地盘是经过过程招拍挂取得的,收买方按被收买方本来取得的国土部分出具的行政事业性收据(非税支出财务单子),抵扣9%。假设被收买方的地盘是经过过程让渡所得取得的地盘,被收买方本来对地盘的入账价值,以本来被让渡方视同发卖开具的单子作价,假设被收买方是经过过程国度无偿划拨来的则不克不及抵扣进项税的。

3.不动产对外投资、分派等视同发卖行动若何控制风险?

不动产对外投资、分派在税法中视同发卖,营改增今后,要交纳增值税。根据财税【2016】36号规定,假设让渡2016年4月30日之前的不动产,选择5%的简略单纯征收,假设不动产是5月1日今后取得的对外投资所分派的,视同发卖是按9%缴税。是以,对不动产对外投资和分派,视同发卖,就分为不动产是5月1日之前照样5月1日以后让渡两种情况。

4.房屋代建形式财税若何操作?

房屋代建必须具有三个条件:(1)扶植单位(发包方)本身具有地盘,应以扶植方的名义去本地发改委立项报建审批和筹划;(2)房屋代建的房地产公司不克不及垫款;(3)代建的房地产公司只能从中收取代理费营改增今后,房地产公司从事代建行动,按现代办事业6%交纳增值税。

5.地盘出让金、市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防扶植费可否作为房地产企业的进项扣除?

根据财税【2016】36号文件规定,房地产公司从5月1往后,能扣除的本钱只限于地盘出让金,而地盘出让金的扣除必须凭本地财务部分开具的行政事业收收据(财务单子)扣除。是以,市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防扶植费弗成以抵扣进项税。

假设拆迁补偿费不采取现金补偿,采取产权改换,即迁一还一,拆迁房按视同发卖,9%缴税,扶植拆迁房所产生的本钱是可以抵扣进项税金的。比如说拆迁房所产生的材料费房开公司可抵扣13%,建安本钱可抵扣9%、是以房开公司营改增后,应尽可能选择产权改换形式更省税。

6.地盘出让金返还形式及照应财税处理?

地盘出让金返还,根据交易形式的不合而不合。第一种情况,假设地盘出让金返还,和当局商定地盘出让金用于拆迁补偿支出,在地盘增税交纳的情况下,应开具增值税红字发票,冲减地盘本钱。第二种情况,当局地盘出让金返还,假设当局商定,专款公用,在财务上地盘返还款作专款公用,没有任何税收的成绩。第三种情况,假设当局和房开公司地盘出让金合同商定,地盘返还款是用于嘉奖,财务上记营业外支出,不缴增值税,只缴企业所得税。

7.付出的各类拆迁补偿费或拆一还一的本钱若何抵扣?

5月1往后,房开公司所产生的新项目,付出的拆迁补偿费,假设是政策性拆迁补偿费,是弗成以抵扣的,假设是贸易性拆迁,被拆迁方视同不动产让渡,应按9%征税,假设4月30日之前的房屋,则按5%简略单纯征收,房开公司只能抵扣5%。本钱按公允价进本钱。

8.红线外附加工程所包含的进项税额可否抵扣?

红线外所产生的工程是不克不及进红线以内的本钱的,是以,红线外附加工程所取得的进项税不克不及抵扣增值税进项税。

9.房开企业成片取得地盘,分期开辟,若何抵扣?

按国度税务2016年告诉布告18号,当期许可扣除的地盘价款=(当期发卖房地产项目修建面积÷房地产项目可供发卖修建面积)×付出的地盘价款

当期发卖房地产项目修建面积,是指当期停止征税申报的增值税发卖额对应的修建面积。

房地产项目可供发卖修建面积,是指房地产项目可以出售的总修建面积,不包含发卖房地产项目时未伶仃作价结算的配套公共举措措施的修建面积。

付出的地盘价款,是指向当局、地盘管理部分或受当局拜托收取地盘价款的单位直接付出的地盘价款。设计费等前期工程费若何抵扣进项税额?

财税2016 36号文件规定,设计费是按6%交纳增值税。关于房开公司,是可以抵扣6%的进项税的。

10.境外设计费、策划费的若何抵扣处理?财税【2016】 36号文件附件4规定,在境外产生的设计费,策划费是免税的,是以,房开公司与境外的设计企业产生的设计费、策划费,由于境外是免税的,是以不克不及抵扣。

11.营改增前后甲供材处理的变更对房地家当税负的影响在哪里?

营改增前甲供材分两种,营改增前甲供材料分两种,一种是甲供设备和装修材料,只需房开公司本身购买材料和装修材料,设备和装修材料是不须要交营业税的,除甲供设备和装修材料以外,其他任何的甲供材,施工企业都要交建安税,房开公司必须取得修建公司全额的建安发票,才能在土增税、所得税税前扣除。营改增今后,根据财税【2016】 36号文件规定,修建企业的发卖额是按照施工企业向房开公司收取的一切价款包含价外费用,比如说1000万的工程,600万的材料、400万的劳务,房开公司算增值税的计税根据是建安公司收取的400万。营改增后,施工企业必定选择简略单纯计税,房开公司只能抵扣本身购买的材料部分。营改增后,房开公司选择甲供材或包工包料,要经过过程数据计算分析。房开公司与施工企业签定的合同1000万,个中材料600万,建安400万,假设施工企业给房开公司开1000万的票,则房开公司可抵扣1000*9%=90万元;假设房开选择甲供材料,本身购买600的材料,房开公司能抵扣的金额600*13%=78万;施工企业给房开公司开具的400万,选择简略单纯征税给房开公司开具3%的公用发票,房开公司只能抵扣400*3%=12万,房开公司能抵扣114万,实际生活中,房开公司所购买的材料不用定能全部取得公用发票,是以,营改增今后包工包料有能够比全部甲供材料税负会更低。是以,应根据甲供材料购买的材料比重的高低来决定。

12.房地产开辟企业甲供材若何抵扣进项税额及材料推销过程当中运输和材料发票开具技能?

材料可抵扣9%,购沙石料只能抵扣3%。

13.园林绿化工程营改增前后的涉税风险控制技能在哪里?

园林绿化工程营改增前后的涉税风险控制技能决定在合同签订环节,苗圃属于农产品系列,是免税的,房开公司直接和园林公司签合同买苗圃,凭园林公司开具的发票的发卖价*13%抵扣;园林公司有两种,一种是有苗圃的园林公司,一种是没有苗圃的园林公司,当房开公司选择有苗圃的园林公司,假设签订包工包料,比如100万的苗圃,10万的植树劳务,园林公司开具9%的增值税公用发票,房开公司抵扣110万*9%=9.9万元;假设房开公司与园林公司签订100万的发卖合同,请人10万的植树劳务合同,可以抵扣100*9%=9万元,如园林公司不签订包工包料合同,10万的劳务开具3%的公用发票,10*3%=0.3万元,则房开公司可以抵扣9.3万元;是以,选择第一种筹划更划算。

14.在基建工地搭建的临时修建可否抵扣增值税?最后被撤除,能否须要做进项税转出?

财税【2016 】36号不克不及实用分两年抵扣增值税,可否抵扣,司法上没有明白规定,待税总出台照应的补丁文件。

15.施工现场的水电费的博弈分析及处理办法。

假设业主是房开公司,房开公司应给施工企业开具水电发票,电费抵扣13%,水抵扣9%。

16.多项目施工可否采取汇总征税办法停止进项税额抵扣?

国度税务总局2016年告诉布告17号文件和财税【2016 】36号,修建企业采取总公司直接管理项目部的情况,不合项目之间可以交叉抵扣增值税。采取普通计税办法的施工企业,是在工程施工地点地按2%预交增值税,按简略单纯征收办法计税的施工企业,工程地点地按3%预交增值税,所以多项目施工,可以汇总不合项目标进项税在公司注册地点地抵扣进项税。

17.天资共享与增值税抵扣办法的抵触

天资共享指修建企业经过过程总公司的天资中标工程拿给公司旗下各不合子公司施工,营改增后,增值税征税地点回到公司注册地点地,可以在项目地经过过程子公司或许项目部名义建账,一切进出经过过程子公司或许项目部来交税开票,总公司不交税。

18.清包工修建工程和甲供工程在发卖额实在其实定上营改增前后有何严重年夜变更?对修建和房地产公司有何影响?

营改后,清包工和甲供材料工程有一些变更,甲供材的发卖额实在其实定是按修建企业向业主收取的货款来计算,按差额来计算;比如说修建工程1000万,甲供材200万,施工企业的发卖额为1000-200=800万;以800万作为发卖额,清包工也是按分包额从总包收取的价款作为发卖额的计税根据。

19.境外设计费、策划费的若何抵扣处理?

根据财税【2016】 36号附件4境外设计费、策划费是免税的,是以不克不及抵扣。

20.园林绿化工程中购买的苗木、草皮若何抵扣?是以增值税公用发票抵扣照样开具农产品收买发票?

苗圃公司免增值税,凭苗圃公司的发票,按卖价*9%抵扣。比如是农平易近本身的草皮苗木没有发票,只能去税务局代开辟票才能抵扣。

21.施工临时用水、用电的若何抵扣处理及发票开具技能?

让房开公司给施工企业开具13%的电费发票和9%的水费发票抵扣。假设施工企业是做门路施工的,由施工企业和电力公司签订合同开辟票。

22.售楼处、样板间假设最后撤除,其所包含的进项税能否转出?

售楼处、样板间进房地产公司的发卖费用,所含的进项税能抵扣。当售楼处、样板间撤除后,注解售楼部、样板间曾经应用终了,不须要做转出。

23.回迁安顿房能否要视同发卖征收增值税?

视同发卖缴增值税。

24.清包和甲供材的建安劳务增值税处理办法的分析。

根据财税【2016 】36号文件,甲供材料的情况,增值税可以选择普通计税办法和简略单纯计税办法,选择计税办法,取决于甲供材在合同中的比重。

25.出租的不动产免租期内若何确认发卖额?

出租的不动产假设是4月30日之前的,按简略单纯征收增值税,假设是4月30日今后,则按普通计税11%交增值税。免租不符合增值税的增收据件,是以,免租期不征收增值税。

26.楼体告白、电梯间告白、车辆告白行动若何实用增值税税目?

【2016】 36号文件,楼梯告白、电梯间告白按租赁不动产租税,按9%征收增值税。车辆告白按13%征收增值税。

27.随房赠予物业管理费若何确认发卖额?

买房送物业管理费视同发卖,按市场公允价,肯定发卖额征税。

28.营改增前后“买一赠一”行动若何征税和风险若何控制?

营改增前后都一样,营改增前,买房送的冰箱洗衣机,不克不及土增前扣除,营改增后,要视同发卖交增值税,由于买一赠一不克不及像工业企业一样绑缚发卖,是以,打折发卖比赠予划算。

29.营改增前后首付款与按揭款该若何征税?

首付款和按揭款到账时间即为增值税征税义务时间。

30.营改增前后自持物业运营或出租能否有益?

5月1日之前,自持物业应按5%简略单纯征收来征税,5月1往后按6%征税。

31.日光盘的营改增风险?

按预收账款3%预交增值税,落成后再停止抵扣,由因而预交,对营改增来讲没有甚么风险影响。

32.房屋订价的困惑和发卖筹划

今朝在交纳地盘增值税,房屋订价应推敲增值税、企业所得税、地盘增值税几个成绩综合来推敲。

33.营改增前后售后返租触及的税收风险有哪些?该若何控制?

营改增前和营改增后,都应当由物业公司或资产管理公司来代替业主停止出租,资产管理公司收取管理费按6%现代办事业征收增值税。物业公司或资产管理公司收取代理费,给出租人省一道房产税。是以,营改增后,应经过过程资产管理公司或物业公司代租更省税。

34.房地产企业付出的存款利钱可否抵扣进项税?融资参谋费呢?融资相干的手续费、咨询费等能否可以抵扣进项?

财税【2016】 36号文件,附件2的规定,企业购买的存款利钱、跟存款相干的手续费、咨询费,参谋费都不克不及抵扣增值税。

35.统借统贷行动增值税时代的营业处理分析。

财税【2016】36号文件,附件3的规定,只需集团企业向部属公司收取的利钱跟清偿银行的利钱分歧的情况下,存款利钱不征收增值税,假设高于银行收取的利钱,则全额征收增值税。

36.公共配套无偿赠予能否要视同发卖征收增值税?

公共配套假设是无偿赠予的情况,要视同发卖交纳增值税。

37.买房送电器能否要视同发卖交纳增值税呢?若何停止税务处理最划算?

从实际上讲绑缚发卖,但房产属于特别商品,业主必定要全额开具发票,电器计入营销费用视同发卖,是以,买房送电器不划算,还不如售价打折划算。

财税【2016】 36号规定,融资性售后回租视同为存款办事,获得的增值税公用发票不克不及抵扣进项税。

38.房地产企业的售后回租(非融资性)行动在增值税框架下若何停止处理?

售后回租认定为存款办事,不克不及抵扣进项税。

39.不合类型车库、车位在增值税时代的涉税处理分析。

车库、车位分为能办产权的和不克不及办产权的,假设没有产权的车位车库,卖房送车库,赠予的是经久应用权,根据财税【2016】36号,没有产权的车库要视同发卖交纳增值税,有产权的车库也要交增值税,车位,房开公司地上停车位,收的停车费按11%交纳增值税。

40.房地产代收费用能否属于增值税的价外费用要一并征收增值税?

财税【2016】 36,房地产公司代收的住房维修基金免收增值税,除此以外的一切代收费用作为价外费用交纳增值税。

41.房地产的定金、订金、诚意金、意向金能否属于预收款性质?

不是,都是房地产公司未收盘前收取的行动,财务上作其他就收款,不作为预收款,没有产生增值税征税义务。

42.充公的定金和背约金能否应当交纳增值税及开具发票技能?

充公的定金和背约金,假设在建委立案了,应作为价外费用开具发票,交纳增值税,假设没有立案,是不须要交纳增值税。

43.贸易地产的停车收费项目若何交纳增值税?

贸易地产的停车收费,根据财税2016 36号,停车收费按9%交纳增值税。

44.企业产生的餐饮花费行动能否可以抵扣增值税呢?

财税【2016 】36号附件2规定,企业产生餐办事,弗成以抵扣增值税,但住宿费可以抵扣6%,会议时,增长住宿费增添餐饮费。

45.企业接收的物业办事可否抵扣增值税?

物业办事费按现代办事业,可以抵扣6%,假设物业公司是小范围征税人,则弗成以抵扣。

46.地下车位永久租赁行动增值税税目若何实用?

合同律例定,租赁合同逾越20年有效,永久租赁,根据财税2016 年36号,视同发卖,缴9%增值税。

47.买房送家电,房开企业购家电可以抵扣进项,售房按发卖不动产交纳增值税吗?

营改增后,房地产购买的家电只需取得公用发票便可以抵扣进项税。

48.房地产项目公司刊出时的财税风险及留抵税额若何处理?

根据财税2006 165号文件,公司刊出清理之前,账上的留抵税额不克不及退税,是以房产公司刊出前的留抵税弗成以抵扣。建议房开公司在刊出前加强发票管理,及时抵扣进项税金。

49.设计费等前期工程费若何抵扣进项税?

根据财税【2016】36号文件的规定,设计费按6%交纳增值税,是以,房地产公司可以抵扣6%的前期工程费进项税金。

——本文转自:税剑法盾

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